Após captar um pouco mais de R$ 2,8 bilhões em suas duas últimas emissões de cotas realizadas neste ano, o XP Malls (XPML11), fundo imobiliário de shoppings gerido pela XP Asset, caminha a passos largos para se tornar um dos maiores FIIs do mercado — devendo alcançar um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 6 bilhões.
Com isso, a gestão anunciou recentemente os ativos que planeja adquirir com os recursos captados, após a recente aquisição de participações em seis shoppings da SYN Prop & Tech (SYNE3).
Ainda não temos todos os detalhes das novas aquisições, mas já é possível tirar algumas impressões dos prováveis novos integrantes do portfólio do fundo.
Venha comigo que, no texto de hoje, trago tudo o que sei até o presente momento sobre essas transações!
Potencial aquisição do Shopping Rio Sul
O Fundo assinou recentemente um memorando de entendimentos (MOU) para a possível aquisição indireta de até 21% de participação no Shopping Rio Sul, detida atualmente pelo FIP Retail.
Segundo o comunicado, o XPML é parte de um consórcio de investidores estratégicos que pretende adquirir uma participação indireta total de 54% no imóvel.
Dentre esses investidores, destacam-se a VISC11, o BPML11 e a ALLOS, uma das maiores operadoras de shopping centers do país.
Em relação ao empreendimento, está estrategicamente posicionado no bairro de Botafogo, no Rio de Janeiro/RJ, próximo a pontos turísticos da cidade e entre as praias de Botafogo, Leme e Copacabana.
Com mais de 40 anos de história, o shopping é maduro e dominante em sua região, sendo considerado também um ativo icônico, também conhecido como “trophy asset”, do segmento no Brasil.
Além disso, o shopping tem um fluxo médio de 1,5 milhão de visitantes por mês, sendo uma parte relevante desse fluxo explicada pela integração do shopping à Torre do Rio Sul, um dos maiores condomínios empresariais da cidade.
Dessa forma, entendo que o Shopping Rio Sul é um excelente ativo e tem um perfil em linha com o portfólio do XP Malls.
Mas é aquela história… assim como um ativo ruim comprado pelo preço certo pode ser um bom negócio, a aquisição de um excelente imóvel a preços elevados pode resultar em um mau investimento.
Sendo assim, tão importante quanto a avaliação qualitativa do imóvel, é a análise financeira do acordo.
Será que o XPML poderá adquiri-lo em condições financeiras atrativas que gerem valor aos seus cotistas?
O que sabemos até o momento
Pois bem, embora a gestão do fundo ainda não tenha informado os detalhes do acordo, é possível estimar alguns números da transação pelo comunicado recém-divulgado pela ALLOS.
Segundo a empresa, o investimento a ser realizado para a aquisição de 54% do shopping será entre R$ 1,1 bilhão e R$ 1,2 bilhão.
Como a ALLOS planeja adquirir uma participação inferior à do XPML, correspondente a 15% do ativo, a empresa deverá desembolsar entre R$ 310 milhões e R$ 330 milhões com a compra.
Dessa forma, uma simples regra de três leva à estimativa de que cerca de R$ 440 milhões a serem desembolsados pelo XPML na compra.
Além disso, a ALLOS estima um cap rate de 7,6% com a operação, com base no resultado operacional (NOI) estimado para o empreendimento ao longo de 2024.
Lembrando que o cap rate é o resultado da renda anual de um imóvel dividida pelo seu valor de mercado. Portanto, quanto maior, melhor.
Essa rentabilidade estimada, por si só e considerando a qualidade do shopping, já é muito atrativa e está praticamente em linha com o cap rate do portfólio atual do fundo.
Contudo, não para por aí!
O XPML, por ser um fundo imobiliário, tem benefícios fiscais que a ALLOS não tem. Portanto, espera-se um cap rate mais próximo de 8% para o fundo, o que é ótimo.
Embora a gestão ainda não tenha informado os detalhes financeiros da aquisição, parece ser uma compra com um grande potencial de geração de valor aos cotistas do Fundo.
Ainda assim, será necessário esperar o término do negócio para uma avaliação definitiva.
Outras compras no radar…
Além da aquisição mencionada acima, o XP Malls anunciou recentemente a assinatura de outro memorando de entendimento, desta vez com a incorporadora JHSF, para a aquisição de participações em outros quatro ativos, a saber:
(i) 7,99% da Expansão III do Catarina Fashion Outlet, localizado em São Roque (SP), podendo elevar a participação do Fundo no ativo para 39,99%;
(ii) 32,50% do Shops Faria Lima, empreendimento em fase de construção e localizado na Av. Faria Lima. Como o XP Malls detém um CRI conversível em participação no imóvel (“CRI FL Shops”) no valor de R$ 120 milhões, essa participação já considera a conversão do CRI;
(iii) 14,31% do Shopping Bela Vista, situado em Salvador (BA), podendo elevar a sua participação no empreendimento para 39,3%; e
(iv) 22,01% do Shopping Ponta Negra, localizado em Manaus (AM), podendo levar a sua participação no ativo para o patamar de 62%.
Valores da transação
O valor total da operação é de R$ 443,1 milhões, a serem pagos em quatro parcelas, da seguinte forma:
(i) Sinal: no valor de R$ 30 milhões, pagos na data de assinatura do acordo (13/05);
(ii) 1° parcela: de R$ 129 milhões, a ser paga na assinatura dos documentos definitivos;
(iii) 2° parcela: de R$ 113 milhões, que será paga em dez/24, corrigida pelo IPCA a partir da data de assinatura dos documentos definitivos; e
(iv) 3° parcela: de R$ 170 milhões, ajustada pela variação do INCC e a ser paga conforme o andamento do cronograma de obras do Shops Faria Lima.
Minha opinião
A transação envolve um novo shopping que está em construção na Avenida Faria Lima, bem como outros três excelentes empreendimentos que já integram o portfólio do XP Malls.
O Shops Faria Lima tem previsão de inauguração no segundo semestre de 2026 pela JHSF e possui todos os atributos para se tornar um ativo icônico e promissor, alinhado com a proposta do XP Malls.
A localização em uma das regiões mais valorizadas de São Paulo e o principal centro financeiro do país, aliada à sua proposta “high end”, voltada principalmente para o público A, reforça essa expectativa.
Sem falar que o empreendimento contará com uma torre corporativa acima e integrada à sua estrutura, o que certamente contribuirá para o aumento do fluxo recorrente de visitantes no local.
Quanto ao aumento da participação nos ativos já presentes no portfólio do Fundo, também vejo esse movimento com bons olhos, especialmente devido à qualidade desses imóveis.
Sem dúvida, o destaque fica por conta do aumento de participação no Catarina Fashion Outlet, um ativo premium consolidado como o maior outlet do país.
As possíveis aquisições, somadas às do Shopping Rio Sul, reforçam a estratégia do XP Malls de investir em ativos premium voltados, principalmente, aos públicos A e B.
Tudo isso após a recente aquisição dos ativos oriundos da Syn Prop & Tech (SYNE3), os quais, embora tenham, em geral, uma boa qualidade imobiliária, desviam um pouco do perfil.
Resumo da ópera
Infelizmente, a gestão ainda não forneceu todos os detalhes referentes às negociações, incluindo os valores individuais de aquisição de cada shopping e suas rentabilidades potenciais, impossibilitando uma análise quantitativa mais precisa da compra neste primeiro momento.
Dessa forma, tendo em vista os pontos anteriormente mencionados, entendo que o XP Malls está seguindo o caminho certo no que diz respeito à geração de valor para os cotistas, apesar do crescimento rápido e intenso.
Quem sabe não estamos presenciando até mesmo o surgimento de um grande concorrente para a ALLOS, não é mesmo?
Por fim, é importante destacar que a conclusão das compras está sujeita a condições prévias, incluindo a aprovação pelo CADE.
Surgindo novidades sobre o XP Malls e tantos outros FIIs negociados no mercado, informarei aos assinantes do Nord FIIs.
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Postado originalmente por: Nord Research
