O mercado imobiliário passa por um novo ciclo nos Estados Unidos, em consequência da pandemia e taxas de juros extremamente baixas.
Quero uma casa
Muito tem sido discutido, tanto aqui no Brasil quanto nos Estados Unidos, a respeito dos impactos gerados pela pandemia, principalmente no que diz respeito ao “novo modelo” de trabalho.
Grandes empresas perceberam que não há necessidade de ter todos os seus funcionários no escritório todos os dias. Bom para ambas as partes, visto que os colaboradores perdem menos tempo no trânsito e também para as empresas, que podem reduzir um pouco o custo com o aluguel de espaços comerciais.
Todavia, muitos não possuem um espaço de trabalho adequado em suas residências. Não é incomum, nos Estados Unidos, que pessoas em seus 30 ou 40 anos ainda dividam apartamentos ou casas com roommates (colegas de quarto), principalmente em regiões superpopulosas em que o aluguel é extremamente caro.
Agora, com o benefício de trabalhar em casa alguns dias na semana, essas pessoas se veem em uma situação complicada, tendo que lidar com barulhos indesejados e hábitos não compartilhados anteriormente – ao menos não por muitas horas durante o dia – pois a “casa”, até então, era um local utilizado apenas para dormir.
Atualmente, também existe um movimento de troca de habitações. Antes, era necessário estar perto do trabalho para não perder muito tempo no commute (deslocamento). Podendo trabalhar no conforto de sua residência, ao menos alguns dias por semana, muita gente procura se mudar de regiões disputadas a tapa, como os principais centros urbanos, para regiões mais afastadas, onde podem conseguir uma moradia melhor pelo mesmo preço.
Seja pelo motivo que for, o mercado imobiliário nos Estados Unidos passa, outra vez, por um momento de boom. Há um claro desequilíbrio entre a oferta e demanda por imóveis no país.
Condições mais que propícias
O mercado imobiliário nos Estados Unidos, ao menos do ponto de vista financeiro, é muito mais desenvolvido do que o brasileiro, por exemplo. A variedade de financiamentos disponíveis, bem como o empréstimo baseado em um imóvel como garantia – o famoso mortgage – permitem às pessoas o acesso muito mais fácil ao primeiro ou mesmo ao segundo imóvel.
Além disso, o momento que passamos é singular. As taxas de juros nos Estados Unidos estão extremamente baixas, inclusive para os cidadãos do país, não somente para as instituições financeiras – lá, as coisas são um pouco diferentes do Brasil, as pessoas efetivamente têm acesso a um crédito mais justo quando a taxa básica de juros está realmente baixa.
O cenário atual
Os americanos estão comprando casas. As vendas de novas residências para moradia individual (single-family houses) atingiram, no ano passado, o maior nível desde o começo da última bolha imobiliária, lá em 2006, como mostra o gráfico abaixo.
Fonte: Wall Street Journal
Depois de uma forte queda entre os meses de março e abril do ano passado, a demanda por esse tipo de imóvel explodiu no segundo semestre, superando as projeções mais otimistas do mercado.
As pessoas estão à procura de mais espaço para trabalhar remotamente, para propiciar às crianças um local mais adequado para as aulas remotas, bem como buscam uma qualidade de vida melhor.
A forte onda de desemprego atingiu mais profundamente aqueles postos de trabalho cuja remuneração é baixa, enquanto os domicílios que possuem médios e altos salários conseguiram navegar melhor o momento.
A pandemia deu início a um movimento em que muitos passaram a deixar as grandes cidades, indo para os subúrbios ou para cidades menores. A taxa de juros extremamente baixa tem um papel fundamental nesse movimento.
Já o número que consolida as vendas de casas novas, em dezembro passado, teve um aumento de 22 por cento em relação ao ano anterior, chegando a um total de 5,6 milhões de unidades vendidas durante o ano, ou 5,8 por cento superior ao consolidado de 2019 e maior nível desde 2006, quando o número chegou a 6,4 milhões.
Enquanto a demanda está forte, dados da NAR (National Association of Realtors) indicam que o estoque de residências à venda nos Estados Unidos está em torno de 1 milhão de unidades, cerca de -29 por cento em relação ao final de 2019 e o menor nível histórico.
Esse desequilíbrio entre oferta e demanda teve um reflexo importante nos preços dos imóveis. Em dezembro, eles subiram 12,9 por cento, para uma média de 309 mil dólares, enquanto no consolidado do ano, o aumento de preços ficou ao redor de 9 por cento. A venda de imóveis mais caros tem atingido recordes nos últimos anos, como mostra o gráfico abaixo.
Fonte: Wall Street Journal
Isso significa que as pessoas estão fazendo mais uso de crédito e se alavancando financeiramente. Esse movimento tem sido favorecido por conta dos juros extremamente baixos. Como mostra o gráfico abaixo, a taxa para uma linha de crédito de 30 anos, com taxa fixa, está em 2,66 por cento ao ano. No início do ano passado, ela girava em torno de 3,8 por cento.
Fonte: Bloomberg
Diante de crédito abundante, taxas baixas e uma “necessidade” de mais espaço, o mercado imobiliário nos Estados Unidos vive um momento singular, a exemplo dos anos 2000, quando tivemos a última bolha imobiliária no país.
Apesar de todo esse movimento positivo no setor imobiliário, existe uma grande parcela da população – aquela com empregos mais simples, que foi diretamente atingida pela pandemia – que não consegue manter os pagamentos de seus financiamentos em dia.
Hoje, cerca de 5,5 por cento dos financiamentos do tipo mortgages estão em uma situação de “pausa”, na qual o tomador e o doador de crédito chegam a um acordo para segurar os pagamentos por um certo período de tempo, até que o tomador tenha condições de retomar os pagamentos.
Fonte: Wall Street Journal
Todavia, essa condição não dura para sempre. Caso os pagamentos não sejam feitos, o banco passa a ser detentor do ativo que foi dado como garantia.
Só sabemos se o movimento é uma bolha depois que ela estoura, mas trata-se de mais um setor da economia que merece atenção contínua e os desdobramentos, caso sejam negativos, podem afetar fortemente a economia do país.
Até a próxima semana!
Postado originalmente por: Nord Research
