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Finanças: O Risco dos FIIs “Mono”

Postado em 15/12/2020 11:00

Uma das principais qualidades dos Fundos Imobiliários é a sua geração de renda mensal. Mas e se esse rendimento acabasse de uma hora para outra? Você já olhou para a diversificação interna dos seus FIIs?

Como você já deve saber, os Fundos Imobiliários possuem uma série de vantagens em relação ao investimento direto em imóveis.

Para começar, é possível investir em FIIs com valores muito mais acessíveis, normalmente a partir de 100 reais (em muitos casos até menos!).

A compra e venda desses Fundos também é muito mais simples, sendo feita em questão de minutos pela corretora – sem toda aquela burocracia que envolve as negociações diretas de imóveis.

Sem falar na liquidez…

É muito mais fácil vender cotas de FIIs no mercado do que se desfazer de uma casa ou apartamento, concorda comigo?

A rentabilidade dos Fundos Imobiliários também costuma ser mais interessante, embora não seja uma regra.

Enfim, as vantagens dos FIIs são inúmeras.

Mas eu diria que um de seus principais benefícios – em relação ao investimento direto em imóveis – é a diversificação do nosso investimento.

Diversificação

Se você possui ou já teve algum imóvel de aluguel deve entender como a diversificação é valiosa quando o assunto é investimento no mercado imobiliário.

Afinal, ao investirmos nesse mercado, sempre corremos alguns riscos específicos.

A região em que aquele nosso imóvel está localizado sempre estará suscetível ao risco de “sair de moda”, por exemplo. Quando isso acontece, podemos ficar sem o rendimento mensal do imóvel por um longo período de tempo até conseguirmos alugá-lo novamente por um preço que faça sentido.

O risco de ter apenas um inquilino também é grande, e podemos ter verdadeiras dores de cabeça caso ele venha a passar por momentos de dificuldade financeira.

Quando esses eventos acontecem e você possui pouquíssimos imóveis e/ou inquilinos, grande parte do rendimento do seu aluguel, quando não a sua totalidade, é comprometida por um tempo.

Mas ainda que problemas de vacância e inadimplência de inquilinos continuem existindo nos FIIs, somos menos impactados por esses inconvenientes quando investimos em Fundos que possuem diversos imóveis e locatários.

Quando a vacância gerada pela saída de um inquilino impacta apenas 3 por cento da receita imobiliária do Fundo, por exemplo, pouca coisa muda para o seu cotista. O mesmo raciocínio vale para os casos de inadimplência.

Portanto, investir em FIIs bem diversificados em ativos e inquilinos proporciona grandes benefícios ao investidor. O problema é que nem todos os FIIs possuem portfólios com essa qualidade…  

FIIs Mono vs Multi

Quando olhamos para o mercado de FIIs, é possível encontrar todo o tipo de Fundo que possamos imaginar.

No exemplo citado acima, temos o caso de um Fundo “Multiativo” e “Multi-inquilinos”, a situação ideal para um investidor que gostaria de maior previsibilidade e segurança em seus investimentos.

Mas há também outros três casos.

Aqueles que possuem um único imóvel em seu portfólio, mas que está alugado para diversos locatários. Ou o oposto, aqueles que possuem diversos imóveis alugados para o mesmo inquilino.

Por fim, mas não menos importante, também há o caso de FIIs que são do tipo “Monoativo” e “Monoinquilino”.

Monoativo e Multi-inquilino

Ainda que FIIs desse tipo possam ter uma boa diversificação em seu portfólio de locatários, eles estão totalmente expostos aos riscos que circundam a região em que o seu único ativo está localizado.

O caso abaixo, por exemplo, é de um Fundo que possui um único imóvel localizado no Centro do Rio de Janeiro/RJ.

Embora o imóvel tenha um bom padrão construtivo (classe AA, de acordo com a Buildings), a sua cota de mercado vem sofrendo um importante processo de desvalorização ao longo dos últimos anos (queda de 53 por cento) devido à piora em seus resultados, ocasionada pelas dificuldades imobiliárias que o centro da capital fluminense vem passando.

Gráfico mostra a evolução do preço da cota de mercado do EDGA11.

Evolução do preço da cota de mercado do EDGA11. Fonte: Bloomberg.

Multiativo e Monoinquilino

Os Fundos que possuem diversos imóveis em seu portfólio, mas todos alugados para o mesmo inquilino, também ficam expostos a determinados riscos.

O caso abaixo é recente e mostra uma desvalorização de quase 23 por cento na cota de mercado de um Fundo em um espaço de poucos meses.

O principal motivo para a queda está no risco de seu único locatário não renovar o contrato de aluguel (ou renovar a valores muito inferiores aos praticados atualmente), cujo vencimento ocorrerá no final de 2022.

Gráfico mostra evolução do preço da cota de mercado do BBPO11.

Evolução do preço da cota de mercado do BBPO11. Fonte: Bloomberg.

Monoativo e Monoinquilino

Já os Fundos detentores de um único imóvel alugado para um único inquilino estão sujeitos tanto aos riscos que envolvem o seu inquilino quanto aos relacionados à região do seu ativo.

O caso abaixo é de um Fundo detentor de um edifício com bom padrão construtivo localizado na cidade de Macaé/RJ.

Com o mercado imobiliário da região em crise, o imóvel está vago desde a saída do seu único locatário anos atrás. Sem gerar rendimentos a seus cotistas desde então, o preço da cota de mercado do Fundo já acumula uma desvalorização de quase 60 por cento.

Gráfico mostra a evolução do preço da cota de mercado do XTED11.

Evolução do preço da cota de mercado do XTED11. Fonte: Bloomberg.

Embora os casos acima sejam diferentes entre si, eles nos trazem uma lição importante.

Quando Fundos do tipo Monoativo e/ou Monoinquilino perdem seus fundamentos, a conta costuma sair cara para seus cotistas.

Isso significa que eles são mau negócio? Não!

Existem boas oportunidades nesses Fundos, mas é preciso conhecê-los muito bem antes de investir, pois eles podem ser mais arriscados, principalmente no caso de FIIs do tipo Monoativo e Monoinquilino.

Caso você não acompanhe o mercado tão de perto, procure direcionar os seus investimentos em FIIs “Multiativos” e “Multi-inquilinos”. Além de serem o futuro do mercado, eles nos proporcionam o benefício da diversificação, diferentemente dos FIIs do tipo “Mono” e do investimento direto em imóveis.

Um abraço e até a próxima,

Postado originalmente por: Nord Research

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Autor do blog: Nord Research

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