FIIs de Logística
Investir custe o que custar?
Assim como ocorreu com outros ativos de risco, os fundos imobiliários passaram por uma verdadeira montanha-russa no primeiro semestre deste ano.
Começamos 2020 com uma grande expectativa de que, desta vez, a atividade econômica finalmente engataria a quarta marcha, criando um ambiente favorável de revisionais dos contratos de aluguel que beneficiaria os cotistas dos fundos.
Até que no mês de março o mercado recebeu um banho de água fria com o temor dos investidores sobre os impactos da pandemia nas economias do mundo todo.
Naquele período, o IFIX, índice composto pelos principais fundos imobiliários negociados na Bolsa, chegou a cair 28 por cento em relação a seu patamar pré-crise — o que, para este mercado, representa uma forte queda.
Mas passada a derrocada dos preços naqueles dias de caos de março, temos visto desde então uma importante recuperação desses ativos, com o IFIX subindo mais de 26 por cento desde a mínima do ano.
Desempenho do IFIX entre fevereiro e agosto de 2020. Fonte: Bloomberg.
No entanto, assim como vem ocorrendo com os diversos setores da economia, a recuperação dos FIIs até o patamar atual não ocorreu de forma homogênea.
Os segmentos mais suscetíveis aos impactos do distanciamento social ficaram para trás na recuperação, enquanto outros, menos afetados pela pandemia, saíram na frente e praticamente já retomaram seus patamares do pré-crise.
E passada esta rápida, porém díspar, recuperação no mercado, é importante entendermos quais fundos ainda estão descontados e quais já estão com os preços esticados demais para os desafios que temos adiante.
Os “vencedores” da pandemia
No auge da crise provocada pelo coronavírus, tínhamos pouquíssima visibilidade do que nos aguardava à frente.
O grande receio dos investidores de fundos imobiliários era de que a crise enfrentada pelas empresas, que viram as suas fontes de receitas e de financiamento secarem repentinamente naquele período, cedo ou tarde respingaria nos resultados dos FIIs.
E com razão.
Já nos meses de março e abril vimos uma série de movimentações de inquilinos em dificuldades financeiras.
Passando desde rescisões unilaterais de contratos de locação e inadimplência, até pleitos de flexibilização nos contratos como diferimentos ou descontos nos aluguéis durante aquele período de incerteza.
Assim, diante do cenário repleto de dúvidas sobre o quão intensa e duradoura seria a pandemia, os investidores recorreram aos segmentos de fundos imobiliários mais previsíveis e menos impactados pela crise.
Sendo o segmento de galpões logísticos o mais demandado.
Por possuírem predominantemente contratos atípicos de locação – de prazos mais longos e com multas rescisórias mais robustas – e por contarem com um portfólio de inquilinos menos suscetíveis à crise, os investidores viram nesse segmento um porto seguro para atravessar a tempestade.
O que fez deles os novos “queridinhos” do mercado de FIIs.
Com isso, de lá pra cá, vemos uma intensa valorização das cotas de grande parte desses fundos.
Já é possível encontrar no mercado, por exemplo, FIIs de galpões logísticos sendo negociados a preços 30 por cento superiores ao seu valor por metro quadrado patrimonial.
Mas será que vale a pena investir em FIIs de galpões logísticos, custe o que custar?
Eu penso que não.
Por mais que se tenha boas estimativas para seus fluxos de caixas futuros, ao pagar caro demais por aquela “WEG” ou “Magazine Luiza” dos fundos imobiliários, o investidor perde justamente aquilo que estava procurando: rentabilidade e margem de segurança.
O preço ainda importa
Embora eu também goste dos fundos de galpões logísticos e ainda veja algumas boas oportunidades no segmento, após a retomada dos últimos meses, eles já não estão exatamente uma barganha para o investidor.
Como exemplo, em uma pesquisa recente, a XP entrevistou cerca de 31 gestores de fundos imobiliários para colher suas percepções sobre o mercado diante do cenário de baixa visibilidade.
E, de acordo com a pesquisa, a maioria dos gestores (77 por cento dos entrevistados) acredita que o segmento de galpões logísticos deve apresentar um maior crescimento dos aluguéis em 2020.
Segmentos que devem apresentar maior crescimento dos aluguéis em 2020. Fonte: XP Investimentos, Gestoras de FIIs.
Por outro lado, quando indagados sobre as maiores oportunidades em FIIs aos preços atuais, apenas 13 por cento dos gestores colocam os galpões logísticos na frente de outros segmentos que ficaram para trás na recuperação, como os Shoppings Centers e as Lajes Corporativas.
Segmentos com maiores oportunidades aos preços atuais. Fonte: XP Investimentos, Gestoras de FIIs.
Ou seja, apesar de os acharem promissores, para a maior parte dos gestores as boas perspectivas para os galpões logísticos já foram incorporadas nos preços de suas cotas. Tornando-os mais caros frente a outras oportunidades no mercado.
E pagar caro demais em um FII de galpão logístico apenas porque ele aparenta ser a “bola da vez” não parece ser uma boa ideia.
Afinal, comprando cotas de FIIs você está investindo indiretamente em imóveis que lhe trarão rendimentos recorrentes. E quanto mais caro você pagar naqueles imóveis, menor tenderá a ser a rentabilidade do dinheiro investido.
Mas além de pressionar a rentabilidade do seu investimento, ao pagar muito à frente por uma melhora nos resultados futuros de determinado FII você reduz aquela margem de segurança que tanto procura para seus investimentos.
E se…
Como você sabe, o Brasil enfrenta há muitos anos uma situação fiscal delicada, mas que vinha sendo devidamente endereçada nos últimos anos.
Mas com a pandemia, o governo se viu obrigado a elevar as despesas primárias a níveis nunca antes vistos para atenuar os efeitos do distanciamento social. Ao passo que a recessão da economia causou uma queda abrupta na receita dos cofres públicos.
Sendo assim, mesmo que o pior da crise já tenha passado, como país, ainda teremos grandes desafios à frente para equacionar o nosso problema fiscal.
E apesar da recente piora de seu humor, por ora, o mercado ainda acredita que o governo voltará a controlar o fiscal passado este momento emergencial. Mas caso isso não aconteça, veremos novamente uma grande abertura nos juros longos.
E você certamente não gostará de ter pouquíssima margem de segurança nos seus investimentos em FIIs caso isso aconteça.
O Yield de um FII concorre diretamente com o Tesouro Direto. O que aconteceria se os juros longos passassem a ficar mais atrativos?
Comprar ou não?
Assim como ocorre com as ações, não basta que um FII "seja bom" para investir, ele também tem que estar barato.
Porque é pagando barato que você tem uma boa margem de segurança que justificaria o investimento, além de te proteger do imponderável – afinal, ninguém sabe o que acontecerá no futuro.
Por isso, apesar de gostar das perspectivas para os fundos de galpões logísticos, não vejo com bons olhos pagar caro demais por algumas de suas “Blue Chips” neste momento.
A boa notícia é que ainda existem fundos desse segmento com preços atrativos. Além de outras boas oportunidades em segmentos que ainda estão para trás na recuperação do mercado.
Um abraço e até a próxima!
Postado originalmente por: Nord Research
