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NORD Research

Finanças: O poder do juro baixo

Postado em 22/12/2020 13:00

Os juros em patamares baixos vêm contribuindo para o crescimento do mercado de galpões logísticos, que caiu nas graças do investidor de FIIs. O movimento é positivo, mas não a qualquer custo.

Ao longo de 2020, vimos um intenso debate sobre até onde o Banco Central poderia cortar a Selic sem prejudicar a economia, o chamado “lower bound”.

Alguns analistas de mercado insistiram durante boa parte do ano que o BC foi longe demais no corte de juros, colocando a estabilidade da nossa moeda em risco.

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Outros entenderam que a recessão sem precedentes pela qual passamos exigiu da autoridade monetária um patamar temporário de juros extraordinariamente estimulativo – para perseguir a meta de inflação no horizonte relevante para a política monetária.

Sempre compartilhei da opinião do último grupo, mas entendo que o mercado é assim mesmo, dificilmente há consensos em determinados temas.

Até porque, se houvesse, não teríamos negócios…

Mas talvez um dos poucos assuntos unânimes no mercado é o benefício que o juro em patamar baixo, quando crível, proporciona à economia real.

Não preciso ir muito longe para trazer um exemplo de como o juro baixo vem impactando diretamente um segmento do mercado de Fundos Imobiliários.

Com um território de mais de 8,5 milhões de quilômetros quadrados, é mais do que sabido que o Brasil possui dimensões continentais.

Essa condição geográfica somada à busca de aumento de eficiência de custos e operações por parte das empresas, além do crescimento do e-commerce, impulsionado ainda mais pela pandemia, vêm aumentando a demanda corporativa por espaços logísticos pelo país.

Gráfico mostra número de consumidores que fizeram compras online no período (milhões de consumidores).

Fonte: Log Commercial Properties e Ebit | Nielsen Webshoppers 42.

O problema é que, do estoque total de 145 milhões de metros quadrados de galpões espalhados pelo Brasil, cerca de 80 por cento estão concentrados na região Sudeste, e quase 90 por cento são considerados ultrapassados.

Gráfico mostra galpões logísticos por classe 1T20².
Galpões Classe A: 10,7%
Galpões obsoletos: 89,3%

Fonte: Log Commercial Properties e Colliers International.

Para se ter uma ideia do quanto estamos para trás em termos de qualidade de imóveis logísticos, embora o México conte com uma área equivalente a apenas 25% do nosso território, a sua área de galpões logísticos de boa qualidade (classe A) é quase cinco vezes superior à nossa.

Parte importante desse legado é resultado do nosso passado recente de juros altos.

Afinal, com uma Selic de dois dígitos ao ano remunerando o investidor, havia pouquíssimos incentivos para se construir novos galpões pelo país, concorda comigo?

Mas os tempos estão mudando…

Os analistas de mercado até podem divergir entre si sobre a magnitude ideal para a taxa Selic, mas fato é que estamos vivenciando um momento único na história do nosso país.

Com os juros de curto e longo prazo em patamares baixos, o custo da dívida das empresas cai e investimentos até então impensáveis passam a ser viáveis.  

Gráfico mostra Yield on Cost x Custo de dívida, de 2015 a 2020.

Custo nominal da dívida (verde claro) e Yield on Cost (verde escuro). Fonte: Log Commercial Properties.

O crescimento no mercado de galpões logísticos nos últimos anos é um reflexo dessa dinâmica.  

É possível notarmos, por exemplo, um importante aumento na quantidade de novos estoques de galpões entregues no Estado de São Paulo ao longo dos últimos trimestres.

Como a demanda das empresas pelos espaços segue alta, a absorção líquida desse mercado segue positiva para a região, reduzindo a taxa de vacância dos galpões.

Gráfico mostra galpões logísticos em São Paulo, do 2T15 ao 3T20.

Fonte: BTG Pactual e Buildings.

Caso se perpetue, a atual dinâmica do mercado de galpões logísticos tenderá a continuar beneficiando os investidores de Fundos desse segmento, mas é preciso cautela com um ponto em específico.

Sabendo do momento favorável e da predileção dos investidores pelo segmento, muitas incorporadoras/construtoras de galpões vêm aumentando a sua presença no mercado de FIIs.

O movimento é positivo, mas precisamos nos atentar a possíveis conflitos de interesses na venda de imóveis logísticos dessas empresas para os Fundos que elas prestam serviço de consultoria imobiliária.

Nem todo conflito de interesse (como o mencionado) é necessariamente ruim para os cotistas, mas exige que o investidor se mantenha vigilante em relação aos valores praticados nas transações.

Afinal, uma venda de determinado imóvel logístico a um preço acima do praticado atualmente no mercado pode beneficiar o vendedor, mas certamente prejudicará permanentemente a geração de renda do Fundo.

Sempre conte com a nossa ajuda para escolher os melhores FIIs para a sua carteira assinando a série Nord Fundos Imobiliários. O custo mensal (extremamente baixo) da série vai te surpreender.

Abraços e um excelente Natal para você!

Postado originalmente por: Nord Research

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Autor do blog: Nord Research

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