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NORD Research

Finanças: A bola da vez

Postado em 17/11/2020 11:00

Os fundos de papel parecem ser a “bola da vez” no mercado de fundos imobiliários, sobretudo com a recente pressão nos IGPs, mas é preciso cautela.

Fundos de Papel

Os fundos de papel são um tipo de FII que não pode faltar na carteira do investidor que busca geração de renda em seus investimentos.

Esses FIIs possuem como mandato investir a maior parte de seus recursos em CRIs.

Sim, aqueles mesmos títulos de renda fixa com lastro imobiliário que a sua corretora vive oferecendo a você por serem isentos de imposto de renda.

Contudo há algumas diferenças – muito importantes por sinal.

A primeira é que, apesar de investirem a maior parte de seus recursos em títulos de renda fixa com lastros imobiliários, esses fundos são, obviamente, negociados em Bolsa.

Isso pode ser um ponto negativo para quem não gosta de ver o seu investimento oscilar diariamente ao sabor do mercado.

Por outro lado, os fundos de papel trazem inúmeras vantagens que você não teria investindo diretamente em CRIs.

A primeira é a diversificação mais “em conta”, uma vez que eles nos dão acesso a uma carteira com 20, 30 ou até mais CRIs investindo em torno de apenas 100 reais por cota.

Já calculou quanto a mesma diversificação exigiria de você caso investisse individualmente em CRIs pela plataforma da corretora?

Além disso, investindo via FIIs você também pode acessar CRIs que são destinados apenas a investidores qualificados.

Outro ponto positivo é a liquidez. É possível vender as cotas de boa parte desses fundos sem grandes dificuldades, embora você fique sujeito às condições de mercado.

Já tentou vender o seu CRI para a corretora antes de seu vencimento? São pouquíssimos os casos em que isso é possível.

Por fim, os CRIs nas carteiras dos fundos de papel não só costumam ter taxas muito mais atrativas, como também costumam contar com garantias muito mais robustas.

Enfim…

Tudo isso somado ao pagamento de juros e correção na forma de proventos mensais sempre fez dos FIIs de papel um bom veículo para quem busca uma bela geração de renda.

Mas o que vem fazendo esse segmento cair cada vez mais nas graças dos investidores?

A bola da vez

Por serem uma combinação do mundo financeiro e imobiliário, esses fundos possuem algumas características particulares que os diferenciam dos fundos de tijolos.

Eles não sofrem com vacância, por exemplo.

Diante do momento de ainda grande incerteza econômica, temos visto um aumento da vacância de edifícios corporativos mesmo em regiões consolidadas – o que vem impactando os resultados de muitos FIIs do segmento.

Gráfico mostra a evolução da taxa de vacância nas regiões primárias ( Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia, Berrini e Chucri Zaidan) em São Paulo, de 2005 a 2020.

 Evolução da vacância em edifícios corporativos nas regiões da Paulista, Faria Lima, Vila Olímpia, Berrini e Chucri Zaidan. Fonte: Buildings.

Já no caso dos fundos de shoppings, apesar da recente melhora em seus resultados, ainda há uma longa jornada a ser percorrida após o fim(?) do auxílio emergencial.

Os FIIs logísticos, por sua vez, vêm sofrendo muito pouco com a saída de inquilinos. No entanto seus preços já não estão tão convidativos como em outros momentos.

Tudo isso contribui para o aumento da demanda pelos fundos de recebíveis, assim como para a resiliência desse segmento desde o início da pandemia até aqui!

Os seus rendimentos, por exemplo, foram pouco impactados por renegociações e calotes nos CRIs até o momento, mostrando que os seus mecanismos de proteção e de garantias têm funcionado muito bem.

Isso é ótimo, pois traz maior previsibilidade e segurança aos investidores.

Mas não para por aí.

A cereja do bolo…

Além de distribuírem mensalmente os juros das operações a seus cotistas, os fundos de papel também distribuem a inflação recebida pelos CRIs indexados a índices de preços.

Embora o IPCA esteja comportado até o momento, não podemos dizer o mesmo dos IGPs.

Os índices de inflação calculados pela Fundação Getúlio Vargas são mais sensíveis aos efeitos das variações no câmbio e nos preços das commodities.

Com a forte alta de ambos desde o início do ano, o IGP-M já chegou a mais de 20 por cento nos últimos doze meses.

Quando comparamos a alta recente com outros períodos de inflação alta, como 2015, fica claro como o movimento atual é simplesmente impressionante.

Gráfico mostra IGP-M acumulado em 12 meses.

IGP-M Acumulado em 12 meses. Fonte: Bloomberg.

Como muitos fundos de papel possuem alta exposição a CRIs indexados aos IGPs, eles vêm distribuindo essas altas recentes aos cotistas, protegendo-os do movimento.

Nos últimos meses, foi possível ver alguns desses fundos distribuindo rendimentos na ordem de até 20 por cento anualizados por conta desse efeito – fazendo-nos lembrar dos tempos áureos de Selic de dois dígitos.

Contudo precisamos tomar alguns cuidados.

Muitos investidores vêm investindo nesses ativos por acreditarem que esse nível de rendimento é permanente. Diante disso, temos visto alguns desses fundos serem negociados a preços incompatíveis com seus níveis de risco.

Alguns fundos de crédito mais arriscado estão negociando, por exemplo, a preços até 30 por cento superiores ao que efetivamente valem, o que não faz o menor sentido, ainda mais quando pensamos que seus resultados recentes não são recorrentes.

Os IGPs são conhecidos por serem muito mais voláteis que o IPCA e fica difícil imaginar que os seus níveis atuais vão se manter durante um longo período.

Posto isso, cuidado ao pagar caro demais pelos fundos de papel que estão seguindo essa lógica de curto prazo.

Receber 2 por cento ao mês de rendimentos é maravilhoso, mas não quando se perde muita margem de segurança em um momento ainda desafiador, podendo colocar em risco parte importante do patrimônio investido.

Entendo que os fundos de recebíveis são bons ativos para navegar os mares revoltos nos quais ainda estamos passando.

Além disso, investir naqueles com alta exposição aos IGPs também pode ser um bom negócio para potencializar os seus ganhos de curto prazo, mas não a qualquer preço.

Também é preciso levar em conta os riscos da carteira do fundo e as suas perspectivas daqui para frente.

Um abraço e até a próxima,

Postado originalmente por: Nord Research

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Autor do blog: Nord Research

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